Карта сайта17.05.10 – Комментарий в газете “Строительный Еженедельник”
17 апрель 2010
На вопрос о регистрации права собственности на самострой отвечает руководитель юридического отдела компании Николаева Мария.
«Строительный Еженедельник» публикует ответы на вопросы читателей нашей газеты и посетителей единого строительного портала www.gorod-stroit.ru. Свои рекомендации по различным вопросам дают наши постоянные партнеры и компетентные специалисты в области юриспруденции, бухгалтерского учета, страхования, долевого строительства и т. д.
В каких случаях можно признать право собственности на самострой? Может ли оно быть впоследствии оспорено и отменено?
Мария Николаева, руководитель юридического отдела ООО «Центр согласований»
Если земельный участок находится в собственности у заявителя и разрешение на строительство он не смог получить из-за неправомерного отказа компетентных органов, то признать право собственности можно только в судебном порядке. Любое решение суда может быть оспорено и отменено. В данном случае -если, например, узаконенная таким образом самовольная постройка нарушает права соседей и они (соседи) смогут доказать это в суде. Однако если «самовольная постройка» – это ИЖС или садовый домик, который гражданин построил на своем земельном участке, предоставленном ему именно для этих целей, то такую постройку помогает узаконить «дачная амнистия». То есть в данном случае закон нам прямо разрешает зарегис-трировать право на строение без получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. В случае строительства жилья, а также промышленных или коммерческих объектов разрешения получать придется, а вот в случае отказа – отстаивать свои права в суде. Суды иногда, хотя и редко, принимают решение узаконить «самовольную постройку» на земельном участке, предоставленном заявителю в аренду, но только в том случае, если в договоре аренды прямо прописано, что участок предоставлен именно для строительства здания такого функционального назначения. Но если объект построен на чужой земле без разрешений, то шансов нет вовсе. Сейчас Верховный и Высший арбитражный суд утвердили разъяснения по рассмотрению споров по «самовольным строениям». Теперь этими разъяснениями будут руковод-ствоваться все суды РФ, и практика рассмотрения таких дел будет единая – описанная выше.
Нужно ли оконной компании (производство и установка) вступать в СРО? Допуски на какие виды работ необходимо получать оконщикам? Если оконная компания не состоит ни в одном СРО, может ли она участвовать в тендерах госзаказа на остекление социальных объектов?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры» Приказ Минрегиона России от 9 декабря 2008 года № 274 (в редакции приказа № 480) устанавливает, что вступление в СРО требовалось для проведения работ с конструкциями из металла. Это затрагивало, в частности, работы по монтажу окон из алюминия. Для монтажа окон из ПВХ и дерева вступление в СРО не требовалось. 15 апреля 2010 года Минюстом зарегистрирован новый приказ Минрегиона России № 624, в котором пе-речень работ, выполнение которых требует вступления в СРО, существенно сокращен. И, в соответствии с ним, монтаж окон не требует получения свидетельства о допуске. Производство чего-либо изначально не требует членства в СРО, поскольку допуск требуется не на изготовление конструкций, а на производство работ с ними. Однако вопрос с тендерами решается намного сложнее. Если речь идет только о работах по монтажу окон – можно доказывать, что установление требования о членстве в СРО является незаконным. В этом случае следует обращаться в антимонопольные органы либо обжаловать решение тендерной комиссии в судебном порядке. Однако, если тендер проводится на комплекс работ, часть которых требует наличия допуска, без него в любом случае не обойтись.
Сегодня много говорится о несовершенстве Федерального закона № 94-ФЗ. В чем его основные проблемы?
Павел Каптурович, юрисконсульт НП «Консалтум»
Указанные в ст. 10 федерального закона способы размещения заказа могут являться средством монополизации и ограничения конкуренции на отдельных рынках вследствие невозможности размещения крупного заказа лотами и ограничивать количество лотов, на которые участник размещения может подать заявку. В этой связи требуется внести поправку Федерального закона и предусмотреть возможность размещать крупный заказ лотами и ограничивать количество лотов, на которые участник размещения может подать заявку в целях предотвращения монополизации и ограничения конкуренции на отдельных рынках. Следует отметить, что самым действенным способом устранения нежелательных поставщиков для подверженных коррупции представителей государственных заказчиков является механизм отказа в допуске к участию в конкурсе на стадии рассмотрения заявок участников. Отсеивание нежелательных кандидатов проходит на основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона. А именно: п. 4 ч. 1 ст. 12 Федерального закона позволяет не допускать участников размещения заказа по такому основанию, как «несоответствие заявки участника размещения заказа требованиям конкурсной документации». Учитывая тот факт, что заказчик сам разрабатывает конкурсную документацию, а также разъясняет ее положения, предоставляется возможность для отсеивания «несоответствующих» участников на основании несоответствия конкурсной документации. Решение данной проблемы видится следующим образом: в тексте Федерального закона необходимо более детально регламентировать основания, на которых участник размещения заказа не допускается к участию в конкурсе, с исклю-чением из текста федерального закона «размытых формулировок», таких как «несоответствие заявки требованиям конкурсной документации». И напротив, включить в текст федерального закона исчерпывающий перечень оснований к отказу в допуске к участию в конкурсе. К недостаткам федерального закона можно отнести отсутствие в нем четкого определения требований к размещению информации в зависимости оттого, кто является заказчиком, для каких нужд размещается заказ, каковы географические границы рынков соответствующих товаров, работ, услуг. Также хотелось бы отметить, что в ре-естр государственных заказчиков должны быть включены государственные корпорации и субъекты естественных монополий, доля участия государства в которых более 50%. В настоящий момент эти компании не обязаны проводить закупки на основе положений федерального закона. Это позволит осуществлять контроль за обоснованностью затрат государственных корпораций и получать более объективные результаты при установлении тарифов субъектами естественных монополий.
Существуют ли требования к цене продажи земельного участка, принадлежащего частному лицу?
Наталья Широкова, ведущий юрист консалтинговой группы «О.С.В.»
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В отношении сделок по отчуждению земельных участков регули-рование цен предусмотрено только тогда, когда сделки затрагивают публично-правовые интересы. Иначе говоря, законодательство не относит продажу садовых участков к случаям, когда госорганы могут устанавливать или регулировать цену исполнения договора. На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже недвижимости. Особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что цена этого имущества должна быть обязательно предусмотрена в договоре. При отсутствии условия о цене недвижимости договор не считается заключенным и не порождает юридических последствий. При заключении сделки и согласовании цены земельного участка стороны могут провести оценку его рыночной стоимости. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, в отношении которой предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Вместе с тем налоговые органы в отдельных случаях вправе проверять правильность применения цен по сделкам (например, при совершении сделки между взаимозависимыми лицами). Если цена отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары (п. 3 ст. 20 НК РФ). Вывод: цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон, однако при этом следует учитывать право налоговых органов контролировать цены по соглашению сторон, однако при этом надо учитывать право налоговых органов контролировать цены по сделкам.
Источник: Строительный Еженедельник № 19(411) от 17. 05. 2010
