газета “Ведомости”

13 октября 2008

В газете «Ведомости» опубликована статья «На воздухе: Загородные зигзаги». Автор обратился в компанию «Центр Согласований» за информацией о юридических рисках на рынке пригородной недвижимости. Сведения были предоставлены юрисконсультом компании Марией Николаевой.

На воздухе: Загородные зигзаги

Дочка собирается поступать в университет на философский. Я ей толкую: иди лучше на юридический, родное государство всяко без работы не оставит! Не слушает. А зря.

Отечественное законодательство настолько причудливо и непредсказуемо, что еще не одно поколение адвокатов прокормится, разбираясь в проблемах управления и собственности. Особенно много лакун и неувязок в сфере загородной недвижимости.

По расчетам экспертов компании Village Consulting, объем рынка загородного жилья в Ленинградской области и ближайших пригородах Петербурга на середину 2008 г. оценивается примерно в $5 млрд.

По данным аналитиков агентства «Итака», в III квартале 2008 г. застройщики продавали дома и участки в 115 коттеджных поселках. Прирост с начала 2007 г. составил 37%. К выходу на рынок готовятся как минимум еще 82 проекта. За 2007 г. завершились продажи в 20 поселках (по данным «Петербургской недвижимости», всего продано 970 домов и примерно такое же количество участков); в 2008 г. уже реализовано 10 поселков.

Конечно, по объему продаж рынок Петербургского региона серьезно уступает Московскому. На форуме ProEstate директор регионального развития Rodex Group Валерий Лукинов приводил данные по продажам домовладений в Подмосковье: от 400 до 700 сделок в месяц, в среднем — около 600. То есть по количеству сделок в организованной коттеджной застройке разница между Ленобластью и Подмосковьем — в 3-4 раза, по обороту денег — конечно, существенно больше. Объем коттеджной застройки под Петербургом и в Ленобласти на начало второго полугодия составляет 1,34 млн кв. м. Прирост относительно I квартала 2007 г. — 83%. В строящихся поселках насчитывается около 9400 домов и участков под застройку.

По данным «Итаки», территория, занятая под организованное коттеджное строительство, составляет 1694 га, прирост к началу 2007 г. составляет 34%. (Village Consulting приводит другие данные: 2267 га). По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», с января по июль открылись продажи в 58 новых коттеджных поселках, а также началась реализация семи дополнительных очередей уже известных проектов (например, «Новое Минулово» — 3-я очередь, «Солнечный берег» — 2-я очередь и т. д.).

География предложения в последние несколько лет не меняется. В трех северных районах области (Выборгском, Всеволожском и Приозерском), а также в Курортном районе СПб сосредоточено 70% всего предложения коттеджных поселков. Здесь и наблюдается наибольший прирост: девять новых проектов с начала года запущено в Выборгском, 16 — во Всеволожском. Однако южное направление понемногу теснит стереотипы: в Тосненском, Ломоносовском, Гатчинском начали строиться 10 поселков.

Анализируя изменения предпочтений по конструктивным материалам, специалисты отмечают плавный рост популярности каркасных вариантов. Многие эксперты полагают, что в 2008 г. каркас совершит прорыв и резко увеличит долю рынка за счет новых проектов комфорт-класса.

По данным Village Consulting, земельные участки продаются в 29,2% поселков, в 35,8% реализуются готовые объекты, 35% приходится на участки с подрядом. По расчетам экспертов «Итаки», с начала 2007 г. стоимость площади в коттеджах низшей ценовой категории увеличилась на 52% (с начала 2008 г. — на 22%); в категории бизнес-класса рост был скромнее — 10%-ный с I квартала 2007 г. и почти нулевой в 2008 г. Объекты премиум-класса и элитные продемонстрировали наиболее впечатляющую динамику: плюс 96% и плюс 42% за 1,5 года соответственно.

По мнению Village Consulting, за 2007 г. рост цен по рынку в целом составил 35-40%; за шесть месяцев 2008 г. цены прибавили еще 18%, и прогнозируется дальнейший плавный рост до конца года.

Несомненно, что оборот рынка пригородного жилья мог быть существенно выше, если бы не проблемы с нормативной базой и не высокие юридические риски. Не существует точных данных о том, какую часть покупателей отталкивают именно эти обстоятельства: правовая непрозрачность сделок с загородными объектами, специфичные методы риэлторской деятельности. Но таких историй немало. Известный бизнес-консультант Михаил Гринфельд года три назад собрался прикупить домик на Карельском перешейке. В агентство недвижимости (одну из крупнейших фирм) он пришел с юристом, тот и указал ему на строчку петитом: при расторжении сделки (по любым причинам) залог остается в агентстве… Теперь Михаил Гринфельд предпочитает отдыхать в Финляндии.

Генеральный директор рекламной фирмы «С-Топ» Марина Баканова тоже хотела приобрести домик. «Я пересмотрела несколько десятков объектов. Некоторые мне нравились. Но я ни разу не увидела нормального пакета документов».

Юрисконсульт «Центра Согласований» Мария Николаева отмечает: «Степень юридических рисков при строительстве остается довольно высокой на любой стадии — от приобретения земельного участка под строительство до оформления прав собственности на строение». Существенно важным фактором риска Мария Николаева считает «изменение градостроительных регламентов, которые могут сделать невозможным предполагаемое строительство по назначению или по размерам и объемам на данном земельном участке».

Земля и политическая воля

Особенно интересно получается, когда законодательные новации носят не запретительный, а разрешительный характер.

В конце сентября депутаты законодательного собрания Ленобласти приняли закон о бесплатном предоставлении гражданам земельных участков под ИЖС. В течение двух месяцев администрация ЛО должна разработать и принять порядок его реализации; затем в муниципальных образованиях будут создаваться комиссии, в которые граждане, которым это положено, могут обращаться за бесплатной землей.

Максимальные и минимальные размеры участков устанавливаются ОМСУ — «в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ». Важное ограничение: чтобы претендовать на участок, гражданин должен постоянно проживать в Ленобласти не менее пяти лет. В первом варианте формулировка была более жесткая: земля предоставлялась только «зарегистрированным по месту жительства на территории ЛО» не менее пяти лет. Но юристы из правового управления правительства ЛО в своем отзыве заметили (со ссылкой на статью 3 закона «О праве граждан… на свободу передвижения…»): «Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения <…> прав и свобод граждан».

Замена «регистрации» на «постоянное проживание» должна обрадовать многочисленных гостей Ленобласти, обживающих пригородную зону с временной регистрацией или вовсе без оной, — тех же, например, сертоловских или вырицких оседлых цыган. Определенные надежды могут также питать петербургские дачники и садоводы. Напомним: недавно Верховный суд (теоретически) подтвердил право садоводов регистрироваться по месту жительства. Это дает юристам определенные основания для оспаривания отказов. Похоже, толкование термина «постоянное проживание» может прокормить не одно поколение адвокатов и судей.

Участок будет выделяться один раз, в пределах муниципального района, на период строительства — три года с правом продления до пяти лет. Затем гражданин может оформить его в собственность.

Законодатель счел необходимым подробно перечислить категории граждан, имеющих право на бесплатную землю: очередники, молодые семьи, отставные военные… Для бюджетников, молодых специалистов и работников агропромышленного комплекса «стаж оседлости» заменяется пятилетним (или бессрочным) трудовым контрактом.

В предварительном варианте положения о предоставлении участков есть важный пункт: при освоении участок под ИЖС администрация поселения за свой счет обязана обеспечить инженерную подготовку территории, строительство систем водоотведения, дорог и квартальных проездов, микрорайонных линий электроснабжения, магистральных линий газо- и водоснабжения. На этом можно было бы закрыть тему, потому что денег на это у подавляющего большинства муниципалитетов нет. (А там, где есть деньги, уже давно нет свободной земли.) Но в документ включена спасительная оговорка: финансирование инженерной подготовки может осуществляться и за счет инвесторов — «по договорам комплексного освоения территорий». Что кончено, открывает массу интересных возможностей — и для местных властей, и для инвесторов, и для тех служб, которые построенное будут согласовывать.

Также в положении расписан порядок формирования и состав комиссии, которая будет заниматься изысканием свободных земель и учетом граждан, на них претендующих. Ключевая роль будет принадлежать районным администрациям. Но и значимость муниципальных властей повышается: не захотят найти участки — так ведь и не найдут. Председатель постоянной комиссии ЗС ЛО по государственному, административно-территориальному устройству Юрий Соколов отмечает: «Надо отдать должное [губернатору] Валерию Сердюкову — он выполнил обещание, которое давал на выборах. Мучительно проходило обсуждение, некоторые опасались, что начнется разбазаривание земли. Принятый закон — дополнение к национальному проекту “Доступное и комфортное жилье”. В совокупности с ранее принятым законом о выделении делянок для заготовки деловой древесины, в том числе для ИЖС, он должен помочь жителям области решить жилищную проблему».

Мария Соколова обращает внимание на несколько спорных моментов. Первый — обоснование «постоянного проживания» (для тех, у кого нет регистрации). Претендентам могут пригодиться договор аренды, справка о временной регистрации, договор социального найма и даже квитанции коммунальных платежей. Вообще же судебной практики в этом вопросе нет и как она будет складываться, прогнозировать сложно, считает Мария Николаева. Не меньше проблем будет связано с инженерным обеспечением: практически повсеместное его отсутствие дает формальные основания для отказа в предоставлении участков.

Бесхозный «Спутник»

Вопрос о том, сколько в области пустующих земель, далеко не праздный. Территория обширная, но, как только инвестор присматривается к какому-либо привлекательному наделу, как правило, оказывается, что у него уже есть хозяин. Администрация ЛО в 2006 и 2007 гг. заявляла о начале регулярных торгов участками под ИЖС. По всем муниципалитетам с трудом наскребли 500 га. Если с таким скрипом изыскивается земля на продажу, откуда вдруг возьмутся гектары для бесплатной раздачи?

Между тем параллельно происходят весьма любопытные процессы. Специалисты ТУ Роснедвижимости и сотрудники областной природоохранной прокуратуры провели во Всеволожском районе проверку использования земель сельхозназначения.

Самым крупным нарушителем оказалось ОАО «Спутник». По документам это хозяйство, разместившееся на площади в 3787 га, разводит крупный рогатый скот. Контролеры обнаружили на землях предприятия огромную свалку, частный аэродром и промзону с десятками арендаторов. Эксперты даже брали пробы земли, чтобы установить, пасли здесь коров или нет.

Земли бывшего совхоза «Спутник» оформлены в бессрочное пользование. По данным сайта 47news, на землях «Спутника» ведут производственную деятельность около 60 арендаторов: изготавливают металлоконструкции и пенобетон, фасуют жареные орехи, ваяют памятники… По документам, однако, «Спутник» в 2006 г. был убыточным предприятием, а в 2007 г. его годовой доход составил всего 610 000 руб.

Мария Николаева комментирует: «Нецелевое использование участка земель сельхозназначения в течение трех лет в соответствии с законом, ведет к его принудительному изъятию. Однако отнять землю у «Спутника» не так просто. Хотя нецелевое использование налицо, и земле можно было бы найти гораздо более правильное (и экономически обоснованное) применение.

Весной этого года в арбитражном суде уже слушалось дело: представители областного КУГИ и управления Роснедвижимости как раз и пытались доказать, что руководители «Спутника» используют свои владения совершенно ненадлежащим образом. И на основании актов многочисленных проверок требовали «прекратить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок».

Суд разобрался. Проверки были. Нарушения фиксировались. Только беда в том, что территория «Спутнику» была предоставлена в 1998 г., границы не определены, площадь «установлена ориентировочно». В актах проверок, проводившихся с 2003 г., указано: не используются участки «Карьерный» (230 га), «Соколье-Компенсатор» (108,5 га) и т. д. Однако истец, как следует из решения суда, не представил документов, где территории с такими названиями как-то были бы обозначены.

В поместье «Спутник» входят не только луга и пашни, но и болота (более 400 га), и «участки, находящиеся под водой» (249 га). В общем, идентифицировать нарушения не представляется возможным. Потому что сам предмет иска юридически не установлен. И суд постановил: в иске отказать.

Теперь, чтобы все-таки добиться принудительного изъятия земли, администрации придется сначала провести межевание, определить границы, подробно занести все хозяйство в кадастр — и через три года попробовать еще раз.

Красносельский прецедент

В пригородах, административно подчиненных Петербургу, юридические казусы тоже не редкость. Например, в Красносельском районе Петербурга прошли общественные слушания по проекту Правил землепользования и застройки. В ходе дискуссии выявились интересные подробности: граждане подозревают, что власть, внося поправки в схему зонирования, покушается на их право распоряжаться земельными участками.

Красносельский район — один из самых малоэтажных в городской черте. По данным на начало 2008 г., здесь насчитывается 4772 частных дома, из них 3417 — 1-этажных, это больше, чем в Курортном (4716 частных домов).

В самом Красном Селе несколько сотен, если не больше, частных домовладений. Но это все же город, и участки у граждан преимущественно небольшие: 5-8 соток, есть и меньше. По схеме, включенной в проект правил, Красное Село отнесено к зоне, обозначенной как Т1ЖД2-2. На такой территории предусмотрена застройка индивидуальными домами с участками не менее 1200 кв. м (12 соток).

По прежним нормативам таких ограничений не было: разрешалось строительство жилья (в том числе сблокированного) на участках от 150 кв. м (1,5 сотки). По ходу дискуссии чиновники успокаивали жителей: закон обратной силы не имеет, никто никого выселять не собирается. Один из представителей администрации сообщил, что таким образом, наоборот, граждан защитят от скупки их наделов под таунхаусы.

Однако участки, подпадающие под ограничения, фактически выводятся из рыночного оборота. Если даже на нем уже стоит дом, снести его и построить новый не получится.

В результате, если владелец небольшого надела захочет свой старый домик снести и построить новый, разрешение на строительство ему не дадут. И даже с реконструкцией будут проблемы: проект скорее всего не согласуют. Продать участок без разрешения на строительство можно будет только за очень небольшие деньги — тому, кто приобретает и соседние земли тоже. Оценщики пока не готовы сказать, сколько теряют на этой юридической закорючке собственники небольших участков.

Жители Красного Села предполагают, что в правила затесались интересы девелоперов, скупающих наделы у частников под комплексную застройку. Они полагают, что их таким образом вынудят постепенно, по мере обветшания жилья, продавать свои участки по минимальной цене.

Рынок выжидает Финансовые катаклизмы, сотрясающие мировую экономику, на рынке пригородной недвижимости пока не сказались. Сфера купли-продажи жилья — среда весьма инерционная. Тем более загородный сегмент, где сделки тянутся не один месяц, а обдумываются не один год. Однако через какое-то время на покупательской активности начнет сказываться повышенная осторожность банков; пониже будет всплеск спроса, обусловленный начислением годовых бонусов топ-менеджерам. Возможно, пересмотрят свои планы сырьевые гиганты, в начале года заявившие масштабные проекты — по 300 га и более.

Роман Лескин, начальник отдела маркетинга компании «НеваИнвестПроект», говорит: «30-35% обратившихся к нам потенциальных домовладельцев рассчитывают приобрести жилье за городом с привлечением ипотечных программ, около 47% обратившихся планируют получить рассрочку до конца строительства. И лишь оставшаяся часть готова внести оплату за домовладения полностью. Мировой финансовый кризис негативно отразится и на потенциальных покупателях, и на ряде девелоперов. Для потребителей сложившая ситуация чревата ужесточением условий выдачи кредитов и повышением процентных ставок. В свою очередь, девелоперы, рассчитывавшие на заемное банковское финансирование, также столкнутся с проблемой повышения процентов по кредитам и уменьшением сроков кредитования». Однако Роман Лескин уверен, что резкого снижения спроса на загородную недвижимость и падения цен не будет, так как «количество возводимого жилья, особенно для постоянного проживания, существенно меньше, чем требуется».

Дмитрий Альхов, руководитель компании «Гарант-Девелопмент», полагает, что через 2-3 месяца доверие на кредитном рынке будет восстановлено. С меньшими потерями переживут кризис те компании, которые строят с минимальным использованием кредитных средств.

Выброс на рынок жилищного строительства новых земельных участков (реформа по Дмитрию Медведеву — изъятие земель у госучреждений с последующей передачей под застройку) ситуацию радикально не изменит: ниже рыночной цены продавать никто не будет, а вскоре и действующее предложение вот-вот упрется в порог платежеспособного спроса (в Подмосковье это уже произошло).

Решение областных властей о бесплатной раздаче земли практических последствий еще долго иметь не будет, однако неизбежно окажет сильное психологическое воздействие на рынок, особенно на покупателей. Непросто принимать решение о покупке (тем более на десятки и сотни тысяч долларов), если рядом такой же товар вот-вот начнут раздавать бесплатно.

Дмитрий Синочкин
Источник: Ведомости. 13.10.2008, №193 (2215)