Карта сайта06.07.2009 – Газета «Недвижимость и Строительство Петербурга»
7 июня 2009
Газета «Недвижимость и Строительство Петербурга» подводит итоги круглого стола 19 июня, на котором состоялось выступление коммерческого директора ООО «Центр Согласований» Антона Венедиктова.
Перезагрузка по ходу стройки
В Зале инвестиционных проектов на площади Островского строители и чиновники, юристы и консультанты обсуждали проблемы проектов, которые попали в «юридическую лакуну». Их начинали разрабатывать по одним правилам, по ходу процесса были приняты другие, и проекты «зависли». Инвесторы теряют деньги и время. В последние недели были приняты регламенты для условно разрешенных видов использования территорий, для согласования отклонений от установленных параметров. Но вопросы, конечно, остаются — это подтверждает высокий накал дискуссии.
Виктор ПОЛИЩУК:
– По сравнению с другими субъектами Федерации Петербург сделал прорыв. У нас принят Генплан, в него уже внесены поправки, а также принят и опробован инструмент внесения последующих изменений. Утверждены Правила землепользования и застройки. Они дорабатывались вместе с бизнес-сообществом; проводились общественные слушания. Принят закон об охранных зонах. Это создало сплошное юридическое поле для застройщиков. Сейчас мы готовим технические нормативы строительства.
Проблемы по документам, которые мы приняли, конечно, есть. По некоторым территориям, по отдельным объектам. Но в целом… В рамках Генплана надо построить в Петербурге 50-60 млн кв.м жилья.
По подавляющему большинству проектов нет никаких сложностей. Самые острые вопросы, которые сегодня могут прозвучать, — это локальные трудности, которые растворяются в этом объеме. У нас запланированы крупные комплексные проекты, жилые районы по несколько миллионов квадратных метров жилья, каждый — с небольшой областной город.
«Северная долина», «Юнтолово», «Балтийская жемчужина», «Охтинский берег» — огромная территория размером с Новгород, со всей инфраструктурой. И бизнес должен кооперироваться, договариваться, взаимодействовать. Сдайте «под ключ» хоть один комфортабельный район, как в Хельсинки! Не получается.
Вся практика последних лет сводится к тому, что если на какой-то территории есть два-три застройщика, то договариваться между собой они категорически не хотят. А если земля еще и в частной собственности — тем более. Никто не уступит десяти квадратных метров. В Шушарах сотни приватизированных пятен, которые раскадастрили на множество наделов, при этом там не запланировано ни дорог, ни инфраструктуры — ничего: все хотят строить.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Виктор Ефимович, вы хотели бы поменять тему «круглого стола»?
Виктор ПОЛИЩУК:
– Нет, но эти вопросы связаны.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Попробуем обобщить. Правила землепользования и застройки, безусловно, современны и прогрессивны, а сегодняшние нестыковки и неувязки связаны с жадностью застройщиков, которые не могут договориться между собой. Будущее города — это 50-60 млн кв.м жилья в огромных комплексных проектах. «Главстрой СПб» достраивает «Северную долину» «под ключ»…
Виктор ПОЛИЩУК:
– Кроме «Северной долины» на рынке есть огромные территории. Троицкую гору перепродавали четыре раза! И застройщики хотели, внеся поправки, возвести в Петродворцовом районе кусок Комендантского аэродрома: 12, 14, 16 этажей. Потому что на этой территории получается миллион квадратных метров, они умножают их на стоимость жилья в долларах и считают это экономикой проекта. Все это продавливает бизнес.
Это абсолютно противоречит логике и жилищной политике Скандинавии, Нидерландов, Канады и так далее.
ПЗЗ в существующем виде — это результат договоренностей. Это компромиссные решения, и они несовершенны. Но это был диалог. Коммерческий потенциал некоторых территорий был заблокирован или сужен по соображениям качества жилой среды.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Опыт Скандинавии, конечно, важен. Но получилось так, что новые правила действуют не на чистом рынке, где все вдруг остановлено и стартует с нуля. Проекты были начаты по одним нормам, но попали в новую правовую среду. Возможно, благополучных (с градостроительной точки зрения) территорий больше. Но нам хочется понять, что делать застройщикам, которые теперь не вписываются в параметры, что делать тем, кто не понимает механизма согласования условно разрешенного вида использования. Обозначить, признать эти проблемы — значит сделать шаг навстречу строительному комплексу. Он сегодня не процветает, и мы можем остаться с замечательными градостроительными идеями, но без работоспособного строительного бизнеса.
Евгений КИМ:
– Эти вопросы нас тоже беспокоят. Они были подняты уже при первом чтении ПЗЗ, впоследствии часть удалось снять. Для решения оставшихся проблем требуется переходный период, но закон этого не предусматривает. Мы вместе со специалистами КГА ищем возможные варианты. Мы идем навстречу строителям и даем некоторые послабления там, где есть определение КГА по вопросам условно разрешенного вида использования. Если есть разрешение на строительство — даем положительное заключение, но с припиской, что в обозримом будущем эти проекты будут дополнены исправленными градпланами.
Если речь идет о выдаче разрешения на строительство — все сложнее: у нас нет возможности узаконить проект, пока нет градплана, а застройщик не может начинать строительство. Главные проблемы, о которых мы сегодня говорим, связаны с тем, что в некоторых случаях ранее выданные градпланы и правоустанавливающие документы на землю разошлись с ПЗЗ и сейчас находятся в процессе притирки. Есть надежда, что с началом деятельности комиссии по землепользованию все эти проблемы будут сниматься и все застройщики начнут работать по определенным правилам.
Виктор ПОЛИЩУК:
– Не хочу никого ни в чем упрекать. Теперь понятны симптомы проблем, которые надо решать. При подготовке эти вопросы рассматривались, говорили о том, что у части застройщиков регламенты были утверждены, о том, что закон обратной силы не имеет, что начатые проекты стоит довести… Мы — КГА — ни на чем не настаивали. Но по сумме обстоятельств, в том числе политических, был принят закон о ПЗЗ и не были пролонгированы решения, утвержденные ранее.
Кто получил разрешение на строительство — тот до-страивает. Если кто начал, не получив, — это самострой.
У каждого проекта — своя судьба, свои обстоятельства, их надо рассматривать поштучно, что, кстати, и происходит.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Понятно. То есть кто успел получить разрешение, как ЛЭК по «Империалу», — молодцы и строят дальше, кто не успел — попал на деньги.
Виктор ПОЛИЩУК:
– Затраты на проектирование и согласование — не главные в строительстве. Железобетонная «этажерка» стоит одинаково что на Манежной площади, что в Веселом Поселке. Стоимость создает локация.
А второе — есть огромные территории, свободные от обременений. Можно сосредоточиться на них. Проекты пересматриваются — тот же московский «Сити», даже не по архитектурным, а по экономическим соображениям. И никто не делает из этого трагедии, что ПЗЗ мешают. Тем более что в Москве Правил землепользования вообще нет.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Коллеги, вы отвечаете на обвинения, которые еще даже не прозвучали!
Евгений КИМ:
– Я добавлю, чтобы была яснее пропорция. У нас на экспертизу за этот период было принято около 250 проектов. Из них из-за несоответствия Правилам отклонены порядка 20. Еще примерно по 20 мы отказали в выдаче разрешения на строительство, хоть они ранее получили положительные заключения. И по двум проектам на ввод есть разногласия.
Виктор ПОЛИЩУК:
– Как сказал президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев, в строительном комплексе были сверхприбыли. Так что говорить о каком-то крахе рентабельности из-за ПЗЗ преждевременно. Надо анализировать каждый проект.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Хорошо, давайте попробуем понять, действительно есть проблема или мы ее выдумали.
Дмитрий ГАЛКИН:
– По выступлению господина Полищука получается так: лес рубят, щепки летят. А если уж люди попали в такую ситуацию — ну ладно, как-нибудь с ними разберемся. Мы готовили проект бизнес-центра, прошли все согласования, предусмотренные действующим законодательством, ни в одном пункте не отступили от предписанных процедур. Всех все устраивало.
После принятия ПЗЗ оказалось, что нам предписано снизить предельную высоту комплекса на 15 метров! Два тома документации, год работы проектного бюро и службы заказчика сведены на нет, проект можно скомкать и выкинуть в корзину. Потому что теперь все документы надо разрабатывать заново. Инвестор потратил на предварительный этап и проектную документацию около $500 000. Эти деньги нам предлагают списать и начать все сначала? Механизм согласования изменений высотных ограничений выглядит ужасающе. Никто не понимает, как можно всю эту процедуру пройти.
Непонятна логика разграничения основных, вспомогательных и условно разрешенных режимов в зоне строительства объекта. В зоне Д1 разрешается строить бизнес-центр. При этом в условно разрешенные функции вносятся объекты общественного питания, спортивно-оздоровительные учреждения. И теперь кафе и спортзал в бизнес-центре надо отдельно согласовывать. Непонятно, почему в деловом квартале нельзя было предусмотреть эти функции хотя бы как вспомогательные? Подумать, что сотрудникам надо как-то питаться, заботиться о здоровье?
Механизм перевода условно разрешенных функций в разрешенные принят. И даже установлены сроки: два дня на то, три дня на это. На практике мы понимаем, что все это растянется на месяцы.
За точку отсчета принято разрешение на строительство. А то, что до этого девелоперы проделали тяжелый путь, многомесячный, иногда даже многолетний, — это частности, с этим, мол, потом разберемся.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Если есть противоречия между нормативной базой и интересами бизнеса — существует и механизм согласования. Например, через общественные организации.
Татьяна РОДНЫХ:
– Мы признательны, что сегодняшняя встреча состоялась. Будем считать это началом диалога. Как показала практика работы Объединения строителей Санкт-Петербурга — а мы участвовали в работе комиссии по ПЗЗ с сентября прошлого года, — не все пожелания строителей были учтены в итоговом документе. К сожалению, не были услышаны наши требования относительно переходного периода. Вопросов было много и по общей части, и по отдельным участкам. Закон принят. Может быть, не все получается. Но это не первая и не последняя встреча. Например, КГА планирует проводить тематические семинары и просит наше объединение сформулировать перечень вопросов, которые рождаются сегодня и нуждаются в обсуждении.
Виктор ПОЛИЩУК:
– Мы слышим бизнес, ищем пути решения. Нам в этом году предстоит менять границы зонирования, потому что есть участки, попадающие в границы двух зон. В Петербурге и Москве действуют особые принципы территориального устройства: в Коломягах ничего нельзя изменить, не проводя слушания в Пушкине, Кронштадте, Колпино… Это отдельная проблема. Надо понять ее истоки, причины и обстоятельства и тогда уже искать решения.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Наша цель сегодня — не разбираться, почему так все получилось и кто виноват, а понять, что делать.
Виктор ПОЛИЩУК:
– Что делать? Подать заявку в комиссию по землепользованию!
Реплика из зала:
– У нас участок в промзоне, в Шушарах. Был согласован проект, мы прошли все экспертизы, потратили на подготовку два года. Осталось одно замечание: наш объект попал в условно разрешенные виды использования. Срок действия экспертизы кончается. Теперь нам надо заново собирать все справки. Почему все-таки не был предусмотрен переходный период?
Вопрос из зала:
– Назовите цифру — сколько времени займет повторное согласование? Проект в любом случае летит…
Виктор ПОЛИЩУК:
– Кто вам сказал? Что опять за страшилки? Причины обрушения проектов возникают не на уровне администрации города, а на почве конфликтов с соседями. Сроки установлены в соответствии с Градкодексом…
Реплика из зала:
– Я не верю, что будут соблюдаться сроки, установленные в Приказе №92. Это нереально.
Антон ВЕНЕДИКТОВ:
– По закону сроки согласований условно разрешенного вида использования составляют 72 дня. Но мы все прекрасно понимаем, как бывает: кто-то заболел, кто-то в декретном отпуске, потом майские праздники… Общий срок выливается в 4-5 месяцев с учетом выхода постановления правительства и т.д.
Что касается необходимости этих разрешений. В свое время считалось, что проекты планировки кварталов и правила их застройки должны разрабатываться за бюджетный счет и государственными органами. В этом случае власть и могла бы диктовать условия: где должен быть детский сад, где железная дорога. В этой ситуации были бы сняты конфликты между государством и собственниками.
Теперь о самих Правилах и проблемах, которые с ними связаны. Есть случаи, когда здание находится в двух зонах. Есть случаи, когда проект проходил согласования, все строилось, а затем данная функция оказалась в ПЗЗ либо вообще запрещенной, либо попала в разряд условно разрешенных. Нам сегодня сказали четко: кто успел получить разрешение на строительство, те строят, кто не успел, те все переделывают. И эта позиция подтверждена даже судебной практикой. Правила землепользования планировались с 2005 года, бизнес надеялся на авось, мол, проскочим, успеем — не получилось.
По ситуации в Шушарах: если проект прошел слушания, видимо, те поправки, из-за которых заложенная в нем функция попала в условно разрешенные, были внесены уже позднее, на комиссии. По чьей-то инициативе…
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Насчет бизнеса, который надеется на авось: возможность переходного периода обсуждалась вплоть до принятия правил. И внятно не было заявлено, что переходного периода не будет.
Андрей АЛЕКСЕЕВ:
– Мы неоднократно попадаем в ситуацию, когда правила игры меняются по ходу реализации проекта.
В 2004 году мы выкупили на торгах совместно еще с пятью застройщиками участок для разработки документации и последующего строительства объектов. У нас никаких проблем с соседями не было: мы договорились. Строительство в 9-м квартале Шувалово-Озерки осуществляется в соответствии с проектом планировки, который был утвержден…
Виктор ПОЛИЩУК:
– Это один из самых чудовищных кварталов!
Андрей АЛЕКСЕЕВ:
– Под этим чудовищным проектом стоит ваша подпись…
Продолжаю. Ни у одного застройщика не было никаких отклонений от разрешенных параметров, указанных в условиях торгов.
В 2007 году группа компаний «Пионер» на торгах купила участок в 2,5 га в районе Шувалово-Озерки, 8-й квартал. Мы приступили к разработке проекта планировки. И пришли к тому, что построить многофункциональный комплекс (включая жилье), как мы планировали, невозможно. До 11 июня мы вообще не понимали, как туда можно включить жилье. Два года проект стоит. Мы платим за аренду. За шесть лет это 1,2 млрд рублей. А потом мы еще говорим о дешевом, доступном жилье! Давайте посчитаем проценты на эти платежи, посчитаем убытки от простоя. Все из-за того, что город не может своевременно принять правила игры.
Предельно допустимые параметры — то же самое. Наш проект предполагает высоту 150 метров и не вписывается в ПЗЗ. Мы согласны пройти процедуру — объясните как. До последнего времени нам отвечали: «А мы не знаем…»
Виктор ПОЛИЩУК:
– Сейчас комиссия заработает, заявки принимаются, все становится прозрачно. Не надо подогревать ситуацию!
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Не думаю, что людей, которые платят больше миллиарда за аренду, а строить не могут, нужно как-то специально подогревать.
Владимир АНТОНОВ:
– Ни один закон не может быть однозначно плохим либо однозначно хорошим. Процесс принятия закона был публичным, и все, кто хотел, участвовали в дискуссии. Мы надеялись, что увидим более мягкие формулировки, и ассоциация строителей для этого делала все возможное. Но окончательное решение принимали не мы.
Какие выводы из этого можно сделать? Первый: ПЗЗ — это закон, мы можем по-разному к нему относиться, но выполнять должны. Со временем сложится практика согласования условно разрешенного использования и отклонения от параметров. Второе: мы должны были четко уловить сигнал власти, что сладкой жизни ждать не придется. Это было сказано в тот момент, когда волна кризиса уже накатывалась. Естественно, последствие принятия такого закона кого-то накроют, и об этом надо говорить откровенно.
Что касается позитива: мы должны гордиться тем, что в Петербурге действуют Правила землепользования и застройки, это нормальный стандарт и цивилизованный способ ведения бизнеса. В процессе их принятия комиссии пришлось выдержать серьезное давление. И это как минимум достойно уважения. Но я считаю, что этот процесс был неправильно построен с точки зрения пиара.
Сделали большое дело — а продать результат не умеем. Обращаюсь к чиновникам профильных комитетов: надо исполнять закон, соблюдать сроки, которые в нем указаны. Апрельское постановление правительства обязывало КГА в десятидневный срок выпустить приказ о порядке применения условно разрешенного вида использования. Приказ вышел 11 июня! Именно это дает нам основания сомневаться в том, что сроки, указанные в документе, будут неукоснительно соблюдаться. Процедура понятная, четкая, формализованная. Вопрос теперь — в ее соблюдении. Необходимо внести в документы положение об ответственности чиновников за соблюдение сроков. И эта ответственность должна быть публичной.
Еще: хотелось бы поднять проблему квалификации проектировщиков. Нормативная база, которая для них создается, получается все полнее. С момента вступления в силу ПЗЗ прошло три месяца, мы сейчас разрабатываем пять проектов планировок, но ни один из проектировщиков Правил не читал, пока его не ткнули в это носом. Эту проблему надо взять на контроль, власть должна навязывать ПЗЗ как основу градостроительной деятельности.
Кстати, сам документ — а это толстая книжка — негде взять и нигде не купить. Он есть на сайте КГА, этого недостаточно.
Дмитрий МИРОНОВ:
– Правила приняты три месяца назад, и сейчас уже можно понять, откуда возникли проблемы, которые сейчас обсуждаются. Слушания по ПЗЗ проводились в два этапа. Первый — в районе, и туда действительно вносились поправки, и мы с нашими клиентами выдвигали свои предложения, старались, чтобы их учли.
Второй этап — когда сводились все поправки по районам, и там к компромиссным вариантам добавились существенные замечания. В частности, нашла отражение очень жесткая позиция КГИОП. В результате были приняты Правила, которые, с одной стороны, оказались компромиссными, а с другой — не устроили очень многих. Сейчас застройщик до выхода на площадку проходит три стадии: проект планировки, изыскательские работы и получение разрешения на строительство. После принятия ПЗЗ первые два этапа сильно пострадали. Это вызывает определенную нервозность у застройщиков. Хорошо бы городу и КГА более точно прописать процедуру внесения поправок в ПЗЗ.
Особо болезненный вопрос: приходится добиваться перевыпуска распоряжения на изыскательские работы. Проектировщики, которые начинали работать до принятия ПЗЗ, ориентировались на нормы и правила, которые были согласованы. Но после принятия Правил они уже не укладываются в весьма жесткие сроки, отпущенные на ИР. Наверное, к фирмам и объектам, которые попали в этот переходный период, городским властям стоит отнестись более снисходительно.
(Здесь завязалась дискуссия по проектам планировки)
Александр БРЕГА:
– Закон принят, хороший или плохой — он есть. И мы, начиная новые проекты, будем вынуждены на него ориентироваться. Подведена черта, и если начинать новое, то все уже будет в согласовании с ПЗЗ. Существуют проблемные проекты, может быть, их не так много на общем фоне. Власть, наверное, не может сказать, что будет какой-то переходный период, потому что в этом случае он будет вечным.
Власть старается идти нам навстречу, понимая, что проблемы есть. Кто-то вложил миллиард, мы вложили значительно меньше, но это тоже сотни миллионов, уже выплаченные городу. Мы слышим друг друга и вместе находим выход из этого положения. Надо аргументировать, доказывать, спорить. Пусть в скрытом виде, но переходный период все равно есть.
Конечно, важна ответственность: инвесторов загружают по полной программе, и не дай бог на день просрочить платеж или не передать документы — сразу автоматом штраф, причем в конкретных деньгах. У власти никакой ответственности нет. Должна быть обоюдная ответственность: если город пропустил срок — такой же штраф. Платить не надо, лучше пусть застройщик недоплачивает.
Есть перегрузка, в КГА действительно не хватает специалистов. Но помните, в Росрегистрации, когда менялись правила, какие очереди были, задержка сроков шла на месяцы. Но вместе навалились и постепенно решили.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Подведем итоги. Нам необходима регулярная информация: сколько проектов принято, сколько «зависло» или отклонено, по каким причинам. Необходимо продолжить диалог — в том числе по проблемам планировки.
В сегодняшних выступлениях прозвучала и очень тревожная нота. Если есть скрытый переходный период, если есть индивидуальная работа чиновников с каждым проблемным проектом — это идет вразрез с заявленной недавно правительственной программой борьбы с коррупцией.
Участники «круглого стола»:
Евгений КИМ,
первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы
Виктор ПОЛИЩУК,
заместитель председателя КГА, начальник Управления градостроительных обоснований развития города
Татьяна РОДНЫХ,
главный специалист правового управления СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
Владимир АНТОНОВ,
директор по развитию компании Setl City
Дмитрий ГАЛКИН,
директор по строительству ИСГ «Сплав»
Антон ВЕНЕДИКТОВ,
коммерческий директор ООО «Центр Согласований»
Андрей АЛЕКСЕЕВ,
руководитель службы заказчика ГК «Пионер»
Дмитрий МИРОНОВ,
генеральный директор «Питер-Девелопмент»
Александр БРЕГА,
генеральный директор ИСК «Мегалит»
Дмитрий СИНОЧКИН,
шеф-редактор «НП», модератор
Андрей НЕКРАСОВ,
редактор отдела строительства «НП», модератор
Источник: Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 26(560) 2009-07-06, c.14
