По словам Ольги Морозовой, коммерческого директора компании «Центр Согласований», при оценке данного проекта необходимо учитывать, что в отношении зданий Конюшенного двора и территории земельных участков действует режим территории объекта культурного наследия, в соответствии с которым запрещено проводить строительные работы и снос построек. На настоящий момент существует способ преобразования существующих строений – это проведение работ по приспособлению памятника для современного использования. Фактически это может означать и реконструкцию и новое строительство, если по результатам историко-культурной экспертизы будет доказано отсутствие вреда для памятника от таких работ. Также можно отметить, что в настоящий момент в границах участка существует объект, не имеющий статус памятника (Конюшенная ул., д.1/18, лит.Е), и следовательно существует вероятность того, что данную постройку можно будет снести и на ее месте возвести новое здание. Учитываю позицию уполномоченных органов по таким вопросам, инвестору, возможно, придется довольствоваться реконструкцией объектов в текущих объемных характеристиках, или надстройкой мансардных этажей.

Подробнее

Ольга Морозова, коммерческий директор компании «Центр согласований», уточнила: «Для обеспечения нормативных уровней инсоляции и естественного освещения помещений и игровых площадок при размещении зданий общеобразовательных учреждений должны соблюдаться санитарные разрывы от жилых и общественных зданий. Через территории общеобразовательных учреждений не должны проходить магистральные инженерные коммуникации (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения). Если говорить об объемно-пространственном решении таких зданий, то здания детских садов не должны превышать двух этажей. Однако в крупных городах из-за плотности застройки и недостатка площадей допускается высота в три этажа».

Подробнее

По словам Ольги Морозовой, коммерческого директора компании «Центр Согласований, «территория данных земельных участков, помимо собственно проблем с выносом воздушных линий электропередач, имеет существенные  градостроительные ограничения. Из 13 участков лота только 4 в настоящий момент имеют градостроительный регламент, позволяющий многоэтажное жилое строительство. Остальные же относятся к зонам рекреационного назначения и инженерной инфраструктуры и, соответственно, инвестиционно не привлекательны. Часть территории указанных земельных участков в соответствии с Генеральным планом попадает в улично-дорожную сеть: планируется расширение существующих магистралей непрерывного движения  -ул. Блюхера, Кондратьевского, Пискаревского проспектов. Имеются также зоны санитарной охраны источников водоснабжения, охранные зоны газораспределительной сети. Таким образом, причиной отказа в реализации проекта могла стать невозможность комплексного развития территории из-за вышеназванных ограничений.

На наш взгляд, для того, чтобы эта территория была более интересна для девелопмента, необходимо пересмотреть содержание лота: исключить из него участки, попадающие в улично-дорожную сеть и участки рекреационного назначения.

Реализация проекта комплексного освоения данной территории с каблированием ЛЭП также упирается в технические условия сетевой компании. А с учетом отсутствия законодательного механизма осуществления каблирования, процедура взаимодействия с сетевой компанией является непубличной, что может затруднить реализацию проекта.»

Подробнее

По словам Ольги Морозовой, коммерческого директора компании «Центр Согласований», «такому городу как Санкт-Петербург крайне необходим хороший современный зоопарк, построенный  по европейским стандартам. При этом, при выборе места не стоит забывать об удобстве расположения для посетителей, чем в настоящее время отличается существующий зоопарк.  Рассматриваемый участок крайне интересен для инвестирования и будущего строительства в силу уникального местоположения, однако в настоящее время вся данная территория относится к объектам культурного наследия (Александровский парк), поэтому строительство на данной территории по общему правилу не допускается.

Для осуществления застройки необходимо снятие статуса объекта культурного наследия с части территории участка, планируемой под застройку путем уточнения границ объекта культурного наследия. Целиком вывести данную территорию из состава объекта культурного наследия скорее всего не возможно. Другим выходом из данной ситуации может стать получение разрешения на работы по сохранению объекта культурного наследия, в рамках которых инвестору потенциально может быть разрешено новое строительство при условии отсутствия вреда для памятника в целом.

Для территории установлен градостроительный регламент ТД2_1, позволяющий размещать ( и то только в качестве условно-разрешенного вида использования) гостиницы. С точки зрения наиболее эффективного использования территории, для строительства жилья необходимо будет внести изменения в ПЗЗ, изменив существующий регламент на  ТД1-1, который позволяет разместить   многоквартирные дома в качестве основного вида использования, а также любые объекты коммерческой деятельности. Также необходимо помнить, что после снятия с территории статуса памятника, на участок будет распространяться режим зон охраны (либо ЗРЗ1-1, либо более строгий режим ОЗ1), в соответствии с которым будет установлен ряд существенных ограничений.»

Подробнее

Как отмечает Ольга Морозова, коммерческий директор компании «Центр Согласований», «с учетом достаточно пестрого градостроительного зонирования данной территории, предусматривающего как жилую и общественно-деловую застройку, так и строительство промышленных, инженерных и даже спортивных объектов, невозможно выделить доминирующую функцию при освоении территории. Примерно одна треть территории (8-9 Га) может быть застроена жилыми объектами, крайне востребованными в центральной части города. Оставшаяся территория может использоваться для застройки объектами коммерческого использования: офисами, торговыми объектами.

Для комплексной реализации данного проекта высока актуальность внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки в целях формирования единообразного подхода к развитию данной территории.

Кстати с последним документом (Правилами землепользования и застройки) применительно к этому пятну застройки ситуация неоднозначная. С одной стороны – требования установленные ПЗЗ на настоящий момент не распространяются на данную территорию в силу их признания недействующими судом, с другой стороны – государственные органы продолжают требовать их соблюдения. При этом у девелопера появляется возможность обойти ограничения по застройке данной территории.

На всю рассматриваемую территорию распространяются ограничения, установленные в соответствии с режимом зон охраны объектов культурного наследия. Несмотря на то, что в рамках данной территории допускается комплексная реконструкция кварталов, снос зданий, построенных до 1917 года возможен только в случае признания их аварийными, что несколько увеличивает риски проекта, учитывая пристальное общественное внимание к вопросам градостроительной деятельности в историческом центре.»

Подробнее

Подробнее…

«На данной территории потенциально можно построить до 1 мл. квадрантных метров жилья, при условии решения вопросов сокращения санитарно-защитных зон от близлежащих предприятий, а их не мало – в том числе ЗАО «Пигмент». Высотный регламент допускает строительство зданий высотой до 75 метров, что позволит эффективно использовать территорию участков.

Для строительства жилья на территории бывших промышленных предприятий также, как правило, необходимо проведение работ по рекультивации, так как земельные участки длительное время использовавшиеся под производства не пригодны для строительства жилья и социальных объектов по действующим санитарным нормами.  Девелоперу необходимо будет также утвердить градостроительную документацию – проект планировки, что может занять до одного года с учетом необходимых согласований.»

Подробнее

Кроме того, по словам Ольги Морозовой, установлено, что если срок ранее заключенного договора аренды превышает 10 лет, то решение о предоставлении без торгов осуществляется по поручению губернатора, в то время как ранее действовавшая редакция не предусматривала возможность продления таких договоров в упрощенном порядке.

Подробнее

«Работы ведутся незаконно, потому что проще заплатить штраф, чем, пройдя семь кругов ада, все согласовать. Строители нередко начинают строить без разрешительной документации не потому, что хотят нарушить закон, а потому, что сроки получения бумаг очень большие. Или, например, застройщик арендует участок, и ему необходимо построить в жестко ограниченные сроки, иначе начнут действовать штрафные санкции КУГИ, а то и вовсе контракт могут расторгнуть.
Не буду оригинальной: надо не только вводить штрафы, но и упрощать процедуру получения разрешительной документации, сделав ее более разумной и доступной. Это касается как нового строительства, так и реконструкции, в том числе и при «самовольной переделке» фасадов. Сейчас много делается, чтобы упростить согласования в строительстве, но этого недостаточно.»

Подробнее